Hva betyr TG3 i tilstandsrapporten?

Når en takstmann inspiserer en bolig, vurderer han eller hun hvert enkelt bygningselement og gir det en tilstandsgrad fra TG0 til TG3. Systemet er standardisert gjennom NS 3600 (Norsk Standard for teknisk tilstandsanalyse) og brukes i alle tilstandsrapporter i Norge.

Tilstandsgradene fungerer som et trafikklyssystem:

• TG0 — Ingen symptomer. Bygningsdelen er i perfekt eller tilnærmet ny stand.
• TG1 — Svake symptomer. Normal aldersslitasje som ikke krever tiltak.
• TG2 — Middels alvorlige symptomer. Tiltak kan bli nødvendig på sikt.
• TG3 — Kraftige symptomer. Strakstiltak er nødvendig.

I tillegg finnes TGIU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt), som betyr at takstmannen ikke har kunnet undersøke bygningsdelen. Dette kan i seg selv representere en risiko.

TG3 er den mest alvorlige tilstandsgraden. Når et bygningselement får TG3, betyr det at det er påvist kraftige symptomer som krever umiddelbar utbedring. Det dreier seg typisk om feil eller skader som:

• Kan forverre seg betydelig hvis de ikke utbedres raskt
• Kan føre til følgeskader på andre bygningsdeler
• Kan utgjøre en sikkerhets- eller helserisiko
• Representerer et vesentlig avvik fra forskriftskrav

Et TG3-funn er ikke nødvendigvis en grunn til å droppe kjøpet — men det er en grunn til å ta en grundig vurdering av kostnadene og bruke det aktivt i prisforhandlingen.

Noen typiske TG3-funn inkluderer:

• Bad uten godkjent membran — risiko for vannlekkasje og råteskade
• Utdatert elektrisk anlegg — sikringsskap fra 60-70-tallet uten jordfeilbryter
• Råteskade i bærekonstruksjoner — kan påvirke byggets stabilitet
• Fuktinntrenging i kjeller eller grunnmur — kan kreve ny drenering
• Lekkasje i tak — kan gi følgeskader i hele bygget

Kostnaden avhenger helt av hva som har fått TG3. Her er noen typiske prisrammer for Oslo-området (2026):

• Bad (komplett renovering): 180 000 – 550 000 kr, avhengig av størrelse
• Tak (utskifting): 100 000 – 500 000 kr
• Elektrisk anlegg (komplett oppgradering): 30 000 – 150 000 kr
• Drenering: 80 000 – 250 000 kr
• Rørstamme (utskifting): 80 000 – 250 000 kr

Merk at TG3 på kritiske komponenter som bad, tak og grunnmur ofte har de høyeste kostnadene. I verste fall kan en bolig ha TG3 på flere komponenter, noe som kan bety samlede utbedringskostnader på over en million kroner.

Det er derfor viktig å identifisere alle TG3-funn og beregne samlet kostnad før du legger inn bud.

Siden 2022 inkluderer tilstandsrapporter også en konsekvensgrad (KG) for TG2- og TG3-funn. Konsekvensgraden angir hvor alvorlige følgene av skaden kan bli:

• KG1 — Lave konsekvenser (kosmetisk, estetisk)
• KG2 — Middels konsekvenser (bruks- eller driftsmessig)
• KG3 — Store konsekvenser (sikkerhet, helse, store økonomiske tap)

Kombinasjonen TG3 + KG3 er den mest kritiske — det betyr at det er en alvorlig skade som kan ha store konsekvenser for sikkerhet eller helse. Slike funn bør behandles med høyeste prioritet.

Eksempel: Et bad med TG3 og KG3 betyr at det er en alvorlig feil (f.eks. manglende membran med aktiv lekkasje) som kan føre til store følgeskader (råte i bærekonstruksjon, helsefarlig mugg).

Hvis boligen du vurderer har TG3-funn, bør du:

• 1. Identifisere alle TG3-funn — Les tilstandsrapporten nøye. Se etter alle elementer med TG3, og noter også konsekvensgraden.
• 2. Beregne totalkostnaden — Bruk takstmannens kostnadsanslag der det finnes, og be om tilbud fra håndverkere på de store postene.
• 3. Innhente tilbud fra håndverkere — For de mest kostbare utbedringene (bad, tak, rør) bør du innhente konkrete tilbud.
• 4. Bruke funnene i forhandlingen — TG3-funn gir deg sterke argumenter for prisavslag. Kostnadene for utbedring bør som hovedregel reflekteres fullt ut i prisen.
• 5. Vurdere om det er verdt det — I noen tilfeller kan samlede TG3-kostnader gjøre boligen uattraktiv. I andre tilfeller kan det gi en mulighet til å kjøpe under markedspris og renovere til en god pris per kvadratmeter.

Husk at TG3 ikke nødvendigvis betyr at boligen er dårlig — det betyr at det er identifiserte problemer. Det er faktisk bedre å kjøpe en bolig med kjente TG3-funn (som du kan prise inn) enn en bolig der problemene ennå ikke er oppdaget.

TG3 er den høyeste tilstandsgraden og betyr at strakstiltak er nødvendig. Det er viktig å forstå hva TG3 innebærer, hva det koster å utbedre, og hvordan du kan bruke det som forhandlingsgrunnlag.

Nøkkelpunkter:

• TG3 = kraftige symptomer, krever umiddelbar utbedring
• Kostnadene varierer fra titusener til hundretusener avhengig av komponent
• Sjekk alltid konsekvensgraden (KG) for å vurdere alvorlighetsgraden
• Bruk TG3-funn aktivt i prisforhandlingen
• Innhent konkrete tilbud fra håndverkere for de mest kritiske funnene